Vendita con usufrutto e nuda proprietà: come cambia la tassazione sugli immobili in italia nel 2025

La normativa fiscale italiana prevede distinzioni importanti tra la vendita di un immobile con usufrutto e quella della nuda proprietà. Secondo l’Agenzia delle Entrate, queste differenze si riflettono in modalità di tassazione separate, specialmente quando la cessione riguarda singoli beni come un appartamento con cantina. La questione si fa ancora più precisa in relazione ai tempi di possesso e alla natura dei redditi che derivano dalla vendita.

La differenza tra usufrutto e nuda proprietà nelle vendite immobiliari

Quando un immobile viene venduto suddividendo usufrutto e nuda proprietà, queste due componenti seguono regole fiscali distinte. Per la nuda proprietà, la tassazione si basa principalmente sulla plusvalenza realizzata: cioè la differenza tra il prezzo di acquisto originario e il prezzo di vendita. Per l’usufrutto, invece, il compenso ricavato rientra nella categoria dei “redditi diversi” ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir. Questo significa che il valore economico dell’usufrutto viene trattato come una forma di reddito diversa, con un proprio sistema di tassazione.

Nel caso riportato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 133 del 14 maggio, due coniugi volevano vendere separatamente un appartamento e la relativa cantina. Evidenziando come la suddivisione tra usufrutto e nuda proprietà impatti sul modo in cui si calcolano le imposte. È quindi necessario comprendere che usufrutto e nuda proprietà non rappresentano una sola unità fiscale, ma due elementi distinti con normative diverse.

Tempi e condizioni che influenzano la tassazione nella vendita con usufrutto

Il regime fiscale cambia notevolmente se la compravendita avviene entro 5 anni dall’acquisto. In questo periodo, la cessione di usufrutto configura dei redditi diversi, che si differenziano nettamente da quelli derivanti dalla vendita della nuda proprietà. Nel caso preso in esame, l’appartamento comprensivo di cantina era stato venduto nei limiti di questo termine, applicando così la specifica tassazione prevista per i redditi diversi.

Questa distinzione prende senso anche perché, se le entrate derivassero da “redditi di capitale” – ad esempio in presenza di un’attività d’impresa – la disciplina cambierebbe. I ricavi allora sarebbero trattati non come redditi diversi ma come redditi d’impresa, con conseguenze fiscali differenti. Nel caso specifico, invece, l’Agenzia ha confermato che usufrutto e nuda proprietà vanno considerate come singole fonti di reddito con tassazioni separate, fatta eccezione solo se i beni siano stati acquisiti tramite successione e adibiti a abitazione principale, poi ceduti gratuitamente ai familiari.

Indicazioni della cassazione sulla tassazione di usufrutto e nuda proprietà

La Suprema Corte ha affrontato più volte la questione sottolineando che usufrutto e nuda proprietà costituiscono due diritti distinti che possono essere ceduti separatamente. In una sentenza citata, si riferisce a un solo atto di trasferimento in cui i due soggetti trasferivano usufrutto e nuda proprietà a due persone diverse. La Corte ha chiarito che le imposte ipotecarie devono essere pagate in modo separato e che non si può pretendere un’unica imposizione quando le due parti agiscono autonomamente.

Altro caso della cassazione ha confermato questa linea, decidendo sulla distinte imposizioni di registro quando usufrutto e nuda proprietà vengono trasferiti insieme ma a soggetti diversi. Nel procedimento è emerso che la negoziazione comporta un’autonoma tassazione per ognuno dei diritti ceduti, in virtù del fatto che si tratta di due atti con destinatari distinti.

Questa interpretazione rafforza la necessità di gestire la vendita dell’usufrutto e della nuda proprietà come due operazioni separate sul piano fiscale, così da evitare errori nell’applicazione delle imposte.

Implicazioni pratiche per chi vende immobili con usufrutto nel 2025

In Italia, nel 2025, chi decide di vendere un immobile con usufrutto deve considerare con attenzione sia la natura del diritto che intende cedere, sia il tempo trascorso dall’acquisto originario. La distinzione tra usufrutto e nuda proprietà obbliga a una valutazione fiscale attenta, in particolare quando la vendita coinvolge più soggetti o unità immobiliari distinte.

Questo vale anche nel caso di immobili dotati di pertinenze come cantine o box, che possono essere venduti con modalità separate. La legge impone una tassazione differenziata che rispetta la singola natura giuridica del bene ceduto. Per i venditori, è indispensabile rivolgersi a professionisti per evitare di incorrere in sanzioni o calcoli errati delle imposte.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate rimane chiara soprattutto sulle tempistiche: il limite dei 5 anni dall’acquisto per considerare i redditi come diversi è un elemento fondamentale. Dopo questo periodo, la vendita tende a non generare plusvalenza tassabile se si applicano le regole ordinarie, ma per usufrutto e nuda proprietà bisogna sempre fare valutazioni puntuali.

Anche in tema di successioni e donazioni il discorso si complica: se un immobile è stato ricevuto per eredità e diventa casa principale, la sua cessione segue regole specifiche e differenziazioni fiscali particolari. In questi casi la vendita potrebbe non prevedere imposte importanti, soprattutto se effettuata nei confronti di familiari senza scambio di denaro.

La tassazione sulla vendita di immobili con usufrutto resta quindi una materia articolata, che richiede attenzione e confronto con normative aggiornate.