L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le agevolazioni per la prima casa possono riguardare contemporaneamente due unità abitative nel caso in cui vengano unite entro un termine stabilito dalla legge. Questa novità assume particolare rilievo per chi acquista una seconda abitazione con l’intenzione di trasformarla in un’unica proprietà con la prima, potendo così beneficiare delle agevolazioni fiscali su entrambe. Vediamo le condizioni necessarie e i dettagli normativi che regolano questa possibilità , alla luce delle disposizioni più recenti.
Agevolazioni prima casa e secondo acquisto: le regole per due unità immobiliari
Generalmente le agevolazioni sulla prima casa si applicano a un’unica unità immobiliare. Non è permesso usufruirne simultaneamente su un secondo acquisto abitativo, proprio perché la legge è stata pensata per favorire l’acquisizione di un’unica prima abitazione. Tuttavia, il decreto numero 8139 del 27 marzo 2025 ha precisato un’eccezione. Nel caso di una compravendita simultanea di due unità abitative destinate poi a essere unificate, entrambe possono rientrare nel beneficio. Questo, però, a una condizione fondamentale: le due abitazioni devono diventare formalmente un’unica unità entro tre anni dalla sottoscrizione dell’atto di acquisto.
L’amministrazione finanziaria sottolinea che solo rispettando questo intervallo temporale si potrà mantenere il vantaggio fiscale anche sulla seconda unità . Nel decreto si legge che l’unificazione deve avvenire entro un termine certo, pena la revoca dell’agevolazione per la casa acquistata come secondo bene. È la combinazione tra contemporaneità nell’acquisto e la successiva fusione delle proprietà che permette l’accesso a questa opportunità .
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Requisiti per ottenere le agevolazioni su entrambe le abitazioni
Le due unità immobiliari devono soddisfare i requisiti previsti dalla normativa per poter dare accesso al beneficio. Ciò significa che entrambe devono rispettare le condizioni classiche per le agevolazioni prima casa, come la destinazione abitativa, la residenza, e l’assenza di proprietà immobiliari nel medesimo Comune. Non basta infatti acquistare due case da unificare, ma ogni singola unità deve rispettare i parametri richiesti dalla legge.
La combinazione di queste condizioni ha suscitato casi di verifica accurata da parte degli uffici, che hanno in passato concesso l’agevolazione mostrando però una rigidità nel controllo successivo. Un episodio significativo riguarda proprio la sentenza legata al decreto 8139 dove, dopo una prima concessione per entrambe le abitazioni, a seguito di un controllo svolto a distanza di tre anni, è stata limitata l’agevolazione a un solo immobile. Questo perché l’unificazione delle unità non era stata completata entro il termine previsto e quindi, la norma ha imposto l’abrogazione del beneficio per la seconda abitazione.
Il ruolo del tempo nella fruizione del bonus prima casa
Il fattore temporale gioca un ruolo decisivo nelle agevolazioni sulla prima casa in presenza di un secondo acquisto. Lo stabilisce chiaramente la normativa e l’interpretazione data dal legislatore. Il termine massimo di tre anni dalla stipula dell’atto rappresenta il confine entro cui deve essere realizzata l’unificazione delle due case per non perdere l’agevolazione fiscale.
Nei casi in cui l’acquirente non rispetta questa scadenza, la legge prevede la decadenza dei benefici già concessi. Nel caso giudiziario richiamato, il contribuente non aveva completato la fusione tra le unità nei tempi richiesti e non aveva neanche pattuito una deroga temporale, perdendo così il diritto all’agevolazione sul secondo acquisto. Questo aspetto evidenzia quanto sia imprescindibile pianificare con attenzione le operazioni immobiliari quando si punta a ottenere il bonus.
Normativa di riferimento e implicazioni fiscali per chi acquista più abitazioni
Il riferimento normativo che disciplina l’applicazione e la revoca delle agevolazioni sulla prima casa per compravendite coinvolgenti più unità si trova nell’articolo 76 del Testo Unico della tassa di registro, contenuto nel Decreto Legislativo 131 del 1986. Questo articolo stabilisce i criteri con cui gli uffici devono procedere a verifiche e eventuali accertamenti amministrativi.
Nel controllo effettuato dall’amministrazione emerge che il beneficio può essere concesso sul secondo acquisto solo se si verifica l’unificazione entro il limite di tempo indicato. In mancanza di quest’ultima, la normativa impone l’annullamento delle agevolazioni fiscali, con l’obbligo per il contribuente di versare le imposte non pagate più eventuali sanzioni. È chiaro che, di fronte a compravendite multiple di immobili, occorre muoversi con attenzione per non incorrere in problemi fiscali.
L’interpretazione recente di questa norma ha fornito indicazioni pratiche importanti per chi investe in immobili destinati a diventare un’unica abitazione. Programmare e completare l’unificazione entro i tempi stabiliti consente di mantenere un beneficio che, altrimenti, si perde con facilità . Questo ampliamento del beneficio rispetto al passato modifica in parte le strategie di acquisto abitativo di chi intende unire più immobili.